נדל״ן בבאר שבע 2026: מחירי דירות, שכר דירה ומה חשוב לדעת
כמה עולה דירה בבאר שבע, כמה עולה לשכור, כמה מס רכישה ומשכנתא על דירה במחיר הממוצע, ואיך בודקים שכונה ספציפית. לפי נתוני הלמ"ס.
תוכן העניינים
באר שבע היא הזולה ביותר לדיור מבין הערים הגדולות בישראל, גם בקנייה וגם בשכירות. המחיר הממוצע של דירה בעיר נמוך מ־1.3 מיליון ₪, כלומר מתחת לסף הפטור ממס רכישה לדירה יחידה. כאן תמצאו את הנתונים העדכניים, חישוב עלויות לדירה במחיר ממוצע ומה חשוב לדעת על השוק בעיר.
מחירי הדירות בבאר שבע
לפי ניתוח של ynet לנתוני הלמ"ס, המחיר הממוצע של דירה שנמכרה בבאר שבע במחצית הראשונה של 2026 היה כ־1.248 מיליון ₪, עלייה של כ־0.4% לעומת המחצית הראשונה של 2025. בהודעת הלמ"ס על הרבעון השני של 2026 המחיר הממוצע בעיר עמד על כ־1.24 מיליון ₪, הנמוך מבין הערים הגדולות שהופיעו בה.
כך זה נראה לעומת ערים גדולות אחרות:
| עיר | מחיר ממוצע, המחצית הראשונה של 2026 | שינוי בשנה |
|---|---|---|
| תל אביב-יפו | 4.45 מיליון ₪ | +6.6% |
| ירושלים | 3.089 מיליון ₪ | +0.1% |
| כפר סבא | 2.935 מיליון ₪ | +4.9% |
| נתניה | 2.73 מיליון ₪ | +2.1% |
| רחובות | 2.69 מיליון ₪ | +5.1% |
| ראשון לציון | 2.589 מיליון ₪ | +0.1% |
| פתח תקווה | 2.538 מיליון ₪ | -0.5% |
| אשדוד | 2.172 מיליון ₪ | +6.1% |
| חיפה | 1.78 מיליון ₪ | +4.7% |
| באר שבע | 1.248 מיליון ₪ | +0.4% |
חשוב לזכור: זה ממוצע של כל העסקאות בעיר, מכל הגדלים ומכל השכונות. דירה ספציפית יכולה לעלות הרבה יותר או הרבה פחות. כדי להעריך מחיר של דירה מסוימת, בדקו עסקאות שבוצעו באותו רחוב ובאותו גודל באתר נדל"ן הממשלתי.
כמה עולה לקנות דירה במחיר ממוצע בבאר שבע?
החישוב לדירה במחיר הממוצע, כ־1,248,000 ₪:
| סכום | |
|---|---|
| מס רכישה, דירה יחידה | 0 ₪ (מתחת לסף הפטור) |
| מס רכישה, דירה נוספת (8%) | 99,840 ₪ |
| הון עצמי מינימלי לדירה ראשונה (25%) | 312,000 ₪ |
| משכנתא מקסימלית לדירה ראשונה (75%) | 936,000 ₪ |
| החזר חודשי משוער על המשכנתא | 5,363 ₪ |
ההנחות: מדרגות מס הרכישה של 2026, מימון של 75% שהוא המקסימום לדירה ראשונה, ומשכנתא ל־25 שנה בריבית של 4.8% במסלול אחד, להמחשה בלבד. מעבר לזה יש עורך דין, תיווך, שמאות והובלה. אפשר לחשב את התמונה המלאה במחשבון עלות רכישת דירה, את המס במחשבון מס רכישה, ואת ההחזר במחשבון המשכנתא. שיעור ה־8% על דירה נוספת חל על רכישות עד 10.2.2027, כפי שמוסבר בכתבה על מס רכישה לדירה שנייה.
שכר דירה בבאר שבע
לפי נתוני הלמ"ס שפרסם ynet, שכר הדירה הממוצע בבאר שבע ב־2025 היה 3,034 ₪ בחודש, עלייה של כ־3% לעומת 2024. לשם השוואה, הממוצע הארצי במחצית הראשונה של 2026 היה 5,069 ₪.
שכר דירה ממוצע לפי גודל הדירה, במחצית הראשונה של 2026:
| גודל | שכר דירה ממוצע |
|---|---|
| 1–2 חדרים | 2,301 ₪ |
| 2.5–3 חדרים | 2,784 ₪ |
| 3.5–4 חדרים | 3,484 ₪ |
| 4.5 חדרים ומעלה | 4,901 ₪ |
כמו במחירים, גם כאן מדובר בממוצע עירוני. שכונה, קומה, מצב הדירה וחניה משנים את המחיר.
תשואה: כמה מכניסה דירה להשכרה בבאר שבע?
חישוב גס: שכר הדירה הממוצע לשנה (36,408 ₪) חלקי המחיר הממוצע של דירה (1,248,000 ₪) נותן תשואה ברוטו של כ־2.9% בשנה, לפני מסים, ארנונה, תיקונים וחודשים בלי שוכר. זה רק סדר גודל, כי הדירות שנמכרו והדירות שהושכרו הן לא אותן דירות. באר שבע מציגה את התשואה הגסה הגבוהה ביותר מבין הערים הגדולות, בעיקר בזכות מחירי הקנייה הנמוכים. חשוב לבדוק גם את הביקוש לשכירות באזור הספציפי. לחישוב מדויק על דירה ספציפית יש מחשבון תשואה.
עסקאות אחרונות בבאר שבע
הנתונים בסעיף הזה לקוחים מאתר נדל"ן הממשלתי, ומעודכנים ל־14 בנובמבר 2026. האתר מציג מחיר חציוני ולא ממוצע, ובתקופות אחרות, ולכן המספרים שונים מהממוצעים של הלמ"ס שבתחילת הכתבה. לפי האתר, הנתונים מבוססים על ניתוח של מאגרי מידע שונים וייתכנו בהם אי דיוקים.
| מחיר קנייה חציוני שנתי | |
|---|---|
| כל הדירות | 1.09 מיליון ₪ |
| 3 חדרים | 784 אלף ₪ |
| 4 חדרים | 1.20 מיליון ₪ |
| 5 חדרים | 1.77 מיליון ₪ |
לפי האתר, המחירים ירדו בשנה האחרונה בכ־3.49%, ותשואת השכירות החציונית השנתית בעיר היא כ־3.08%.
כמה מהעסקאות האחרונות שדווחו בעיר:
| רחוב | חדרים | שטח | קומה | מחיר | תאריך העסקה |
|---|---|---|---|---|---|
| מקור חיים | 4 | 96 מ"ר | קרקע | 1,750,000 ₪ | 03.11.2026 |
| עוזי נרקיס | 5 | 103 מ"ר | ראשונה | 1,470,000 ₪ | 02.11.2026 |
| נחום גולדמן | 4 | 111 מ"ר | רביעית | 1,170,000 ₪ | 02.11.2026 |
| מרדכי מקלף | 3 | 87 מ"ר | ראשונה | 1,260,000 ₪ | 01.11.2026 |
| יוהנה ז'בוטינסקי | 3 | 69 מ"ר | חמישית | 1,020,000 ₪ | 29.10.2026 |
| רוזמרין | 4 | 108 מ"ר | קומה 4 | 1,625,000 ₪ | 29.10.2026 |
העסקאות מתפרסמות באתר אחרי דיווח לרשות המסים, ולכן לא בזמן אמת. כדי לבדוק כתובת מסוימת, חפשו אותה באתר נדל"ן הממשלתי. נעדכן את הסעיף הזה פעם בחודש.
על באר שבע
לפי אומדן הלמ"ס, בבאר שבע גרים כ־224 אלף תושבים. בעיר נמצאים אוניברסיטת בן־גוריון בנגב, המרכז הרפואי סורוקה ופארק ההייטק גב־ים נגב.
הביקוש לשכירות בעיר מושפע מאוד מהסטודנטים, ולכן שכר הדירה ותפוסת הדירות משתנים לפי הקרבה לאוניברסיטה ולמכללות. מי שקונה דירה להשקעה בעיר צריך לבדוק את זה היטב.
איך לבדוק דירה או שכונה ספציפית בבאר שבע
- עסקאות קודמות: באתר נדל"ן הממשלתי אפשר לראות במה נמכרו דירות באותו רחוב ובאותו בניין.
- תכנון סביב הדירה: מידע על תוכניות בנייה, הרחבות דרכים ופרויקטים של התחדשות עירונית נמצא באתר עיריית באר שבע ובוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
- חובות על הנכס: בדקו בוועדה המקומית אם יש היטל השבחה פתוח, ובנסח טאבו אם רשומים משכנתאות או עיקולים.
- רישום הזכויות: אחרי החתימה, ודאו שעורך הדין רושם הערת אזהרה לטובתכם.
- ארנונה: התעריף תלוי באזור ובגודל הדירה, ומופיע באתר עיריית באר שבע.
טיפים למי ששוכר דירה בבאר שבע
- השוו את המחיר המבוקש לממוצע בגודל הדירה שאתם מחפשים, ולמודעות דומות באותה שכונה.
- לפי חוק השכירות, לבטוחה כמו ערבות בנקאית יש תקרה: הסכום הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה. לשטר חוב הכללים שונים, וכדאי לבדוק את סוג הבטוחה בחוזה.
- תעדו את מצב הדירה בתמונות ביום הכניסה, וצרפו את התיעוד לחוזה.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה בבאר שבע?
המחיר הממוצע של דירה שנמכרה בבאר שבע במחצית הראשונה של 2026 היה כ־1.248 מיליון ₪, לפי נתוני הלמ"ס. המחיר משתנה מאוד לפי שכונה וגודל.
כמה מס רכישה משלמים על דירה ממוצעת בבאר שבע?
על דירה יחידה במחיר הממוצע: אפס, כי המחיר מתחת לסף הפטור. על דירה נוספת: כ־99,840 ₪ (8%).
כמה עולה לשכור דירה בבאר שבע?
הממוצע ב־2025 היה 3,034 ₪ בחודש.
קראו גם
- מחירי דירות לפי עיר: השוואה בין הערים הגדולות
- נדל״ן באשדוד: מחירים, שכר דירה ועסקאות
- נדל״ן בירושלים: מחירים, שכר דירה ועסקאות
מקורות
- ynet: מחירי הדירות במחצית 2026, לפי נתוני הלמ"ס
- ynet: מחירי השכירות ב־2025 לפי ערים, לפי נתוני הלמ"ס
- ynet: מחירי השכירות במחצית 2026, לפי נתוני הלמ"ס
- הלמ"ס: מדד מחירי הדירות, הודעה מ־14.8.2026
- ויקיפדיה: רשימת הערים בישראל (אומדני אוכלוסייה של הלמ"ס)
- אתר נדל"ן הממשלתי: עסקאות שבוצעו בפועל
תמונה ראשית: Chumchum14, CC BY-SA 3.0, דרך ויקישיתוף.
