מס רכישה 2026: המדריך המלא
איך מחשבים מס רכישה, מה ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת, מתי משלמים, ומי זכאי להנחות ולפטורים.
בקצרה
- על דירה יחידה במחיר של עד 1,978,745 ₪ אין מס רכישה. מעל זה המס עולה במדרגות.
- על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון, לפי הוראת שעה שחלה על רכישות עד 10.2.2027.
- משפרי דיור שימכרו את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים משלמים כמו על דירה יחידה.
- את ההצהרה מגישים בתוך 30 יום מהרכישה. התשלום לא נדרש לפני שחלפו 60 יום.
תוכן העניינים
מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה דירה או זכות אחרת במקרקעין בישראל. הוא מחושב במדרגות לפי מחיר העסקה, ולפי השאלה אם בסוף העסקה תהיה לכם דירה אחת או יותר. המדריך מעודכן לנובמבר 2026, לפי המדריך הרשמי של רשות המסים לשנת 2026.
איך מחשבים מס רכישה?
המחיר מתחלק למדרגות, וכל מדרגה ממוסה בשיעור משלה. המס הוא סכום המדרגות, ולא אחוז אחד מכל המחיר. רשות המסים מבחינה בין "חישוב לדירה יחידה", שחל על יחיד תושב ישראל שבבעלותו רק הדירה הנרכשת, לבין "חישוב רגיל", שחל על מי שיש לו דירת מגורים נוספת.
המדרגות מתעדכנות בדרך כלל ב־16 בינואר. המדרגות לדירה יחידה הוקפאו, והן בתוקף מ־16.1.2024 עד 15.1.2028.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דוגמה: דירה יחידה במחיר 2,500,000 ₪. על 1,978,745 ₪ הראשונים אין מס. על 368,295 ₪ הבאים משלמים 3.5%, כלומר 12,890 ₪. על 152,960 ₪ הנותרים משלמים 5%, כלומר 7,648 ₪. סך הכול 20,538 ₪.
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת
מי שכבר יש לו דירה, וכן מי שאינו יחיד תושב ישראל, משלם מס מהשקל הראשון:
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
דוגמה: על דירה נוספת במחיר 2,500,000 ₪ משלמים 200,000 ₪, כמעט פי עשרה מאשר על אותה דירה כשהיא יחידה.
חשוב לדעת: שיעורים אלה נקבעו בהוראת שעה שהייתה אמורה לחול עד 31.12.2026. לפי הודעת רשות המסים מ־12.10.2026, בעקבות פיזור הכנסת ההוראה חלה על רכישות עד 10.2.2027 כולל. מה יחול אחר כך תלוי בהחלטת הכנסת הבאה. פירוט בכתבה על מס רכישה לדירה להשקעה.
מה נחשב דירה יחידה?
הבדיקה נעשית לפי התא המשפחתי: הרוכש, בן או בת הזוג, כולל ידועים בציבור, וילדים מתחת לגיל 18 שאינם נשואים נחשבים רוכש אחד. אם לאחד מהם יש דירת מגורים, הרכישה תיחשב בדרך כלל דירה נוספת.
יש חלקים בדירה שלא נספרים: חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, וחלק של עד שליש בדירה שהתקבלה במתנה. חלק גדול יותר נחשב דירה שבבעלותכם.
משפרי דיור: קונים לפני שמוכרים
מי שיש לו דירה אחת וקונה דירה חדשה ייחשב בעל דירה יחידה, אם ימכור את הדירה הקודמת בזמן:
- רכישה מ־1.6.2025 ואילך: בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
- דירה חדשה מקבלן: בתוך 24 חודשים מהרכישה או בתוך שנה מיום שהדירה נמסרה לכם, לפי המאוחר.
- רכישה בין 1.6.2023 ל־31.5.2025: בתוך 18 חודשים, לפי הוראת השעה שחלה אז.
בהצהרה על הרכישה מתחייבים למכור את הדירה הקודמת, וכשמוכרים אותה מדווחים על כך למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין. מי שלא מכר בזמן ישלם את ההפרש כמו על דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
הנחות ופטורים
- עולים חדשים: עולה שרוכש דירה יחידה או חלופית, מהשנה שלפני העלייה ועד 7 שנים אחריה, פטור על החלק שעד 1,978,745 ₪, משלם 0.5% על החלק שעד 6,055,070 ₪, ו־8% על החלק שעד 20,183,565 ₪. על דירה ששוויה גבוה מכך ההקלה לא חלה. אפשר לנצל אותה פעם אחת.
- נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ובני משפחה של חיילים שנספו במערכה: משלמים מס של 0.5% משווי הדירה, לפי התנאים בתקנות. אפשר לנצל את ההטבה פעמיים בלבד.
- משק חקלאי: על "השווי הנקי" חל מס של 0.5% עד 631,335 ₪ ו־5% מעליו (סכומים לשנת 2026).
- בני זוג: כשרק אחד מבני הזוג זכאי להטבה לעולה או לנכה, היא מחושבת לשניהם.
מתנה והעברה בין קרובים
- מתנה לקרוב: מי שמקבל דירה ללא תמורה מקרוב משפחה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל. קרוב לעניין זה: בן או בת זוג, הורה, ילד, נכד, נין, בן או בת זוג של ילד, אח ואחות.
- בין בני זוג שגרים באותה דירה: העברה ללא תמורה פטורה ממס רכישה.
- ירושה: אינה מכירה, ולכן אין עליה מס רכישה.
קרקע ונכס שאינו דירת מגורים
על קרקע, משרד, חנות וכל זכות שאינה דירת מגורים משלמים 6% מהשווי. מי שקנה קרקע עם תוכנית שמתירה לבנות לפחות דירה אחת, וקיבל היתר בנייה לדירת מגורים בתוך שנתיים מהרכישה, יקבל תיקון שומה לפי שיעור של 5%.
איך מדווחים ומשלמים?
- הצהרה: את ההצהרה על הרכישה מגישים לרשות המסים בתוך 30 יום מיום הרכישה, כולל שומה עצמית של המס. בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש אותה. חובת ההצהרה חלה גם כשמבקשים פטור.
- קנס על איחור בהצהרה: 310 ₪ לכל שבועיים של איחור (לשנת 2026).
- מועד התשלום: המוקדם מבין: קבלת החזקה בדירה, תשלום של יותר ממחצית המחיר, או קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכות. בכל מקרה לא לפני שחלפו 60 יום מיום העסקה.
- תשלום באיחור: על מס שלא שולם בזמן מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.
אם לא מסכימים עם השומה
- השגה: מי שקיבל הודעת שומה ולא מסכים איתה יכול להגיש השגה בתוך 30 יום מיום שקיבל אותה, בטופס 7013 ובאופן מקוון. החלטה בהשגה ניתנת בדרך כלל בתוך 8 חודשים.
- ערר: על ההחלטה בהשגה אפשר להגיש ערר לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי, בתוך 30 יום.
- תיקון שומה: אפשר לבקש לתקן שומה בתוך 4 שנים מיום שנעשתה, למשל כשהתגלו עובדות חדשות או טעות. כך אפשר לקבל החזר, למשל כשהתברר שהייתם זכאים להטבה.
קראו גם
- מחשבון מס רכישה
- כמה באמת עולה לקנות דירה
- מס רכישה על דירה להשקעה: ה־8% עד פברואר 2027
- מס שבח 2026: המדריך המלא
- אישור עקרוני למשכנתא: מה הוא כולל ומה עושים איתו
- הערת אזהרה: ממה היא מגנה ומתי רושמים אותה
- מחירי דירות לפי עיר: השוואה בין הערים הגדולות