מחזור משכנתא: מתי זה משתלם, כמה זה עולה ואיך עושים את זה
מחזור משכנתא יכול להוריד את ההחזר או את סך הריבית, אבל העמלות והתקופה משנות את החשבון. מה בודקים, אילו עמלות יש ואיך מתנהל התהליך.
תוכן העניינים
מחזור משכנתא הוא החלפה של המשכנתא הקיימת, כולה או חלק ממנה, בהלוואה חדשה בתנאים אחרים. המטרה יכולה להיות ריבית נמוכה יותר, החזר חודשי נמוך יותר, תמהיל מסלולים אחר או קיצור התקופה. מחזור לא תמיד משתלם: עמלות הפירעון המוקדם והארכת התקופה יכולות לבטל את החיסכון.
מחזור פנימי או חיצוני?
- מחזור פנימי: מחליפים מסלולים או תנאים באותו בנק. בדרך כלל פשוט יותר, בלי שעבוד חדש.
- מחזור חיצוני: לוקחים משכנתא בבנק אחר ופורעים את הקיימת. נותן כוח מיקוח, אבל כולל תהליך מלא: בקשה, מסמכים, שמאות ורישום שעבוד חדש.
מתי כדאי לבדוק מחזור?
- הריביות במשק ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא, במיוחד אם יש לכם מסלולים בריבית קבועה גבוהה.
- המצב שלכם השתנה: ההכנסה עלתה ואפשר לקצר את התקופה, או ירדה וצריך להוריד את ההחזר.
- התמהיל לא מתאים לכם יותר, למשל יותר מדי חשיפה למדד או לריבית משתנה.
- ההלוואה בתחילת הדרך. בלוח שפיצר רוב הריבית משולמת בשנים הראשונות, ולכן מחזור מוקדם משפיע יותר מאשר מחזור קרוב לסוף.
מה שקובע הוא ההשוואה בין סך התשלומים שנשארו במשכנתא הנוכחית לבין סך התשלומים בהלוואה החדשה, כולל העמלות. השוואה של ההחזר החודשי בלבד עלולה להטעות: אם ההחזר ירד רק כי התקופה התארכה, ייתכן שתשלמו יותר ריבית בסך הכול.
דוגמה להמחשה
יתרה של 800,000 ₪, 20 שנה שנשארו, בלוח שפיצר. ההנחות: ריבית קבועה לכל התקופה, בלי הצמדה ובלי עמלות.
| ריבית 5% | ריבית 4.5% | |
|---|---|---|
| החזר חודשי | 5,280 ₪ | 5,061 ₪ |
| סך הריבית שנשארה | 467,115 ₪ | 414,687 ₪ |
ירידה של חצי אחוז, באותה תקופה, חוסכת כאן כ־219 ₪ בחודש וכ־52,000 ₪ בסך הכול, לפני עמלות. במשכנתא אמיתית, עם כמה מסלולים, הצמדה ועמלות, החשבון שונה. אפשר להשוות שני תרחישים במחשבון המשכנתא.
אילו עמלות יש בפירעון מוקדם?
הכללים קבועים בצו הבנקאות ובהוראות בנק ישראל, וחלים על משכנתאות מבנקים ומחברות ביטוח:
- עמלה תפעולית: סכום קבוע וקטן לטיפול בבקשה.
- עמלת אי הודעה מוקדמת: עד 0.1% מהסכום שנפרע. לא נגבית אם מודיעים לבנק בכתב 10 עד 45 יום מראש, או כשהפירעון נעשה בהלוואה חדשה מאותו בנק.
- עמלת היוון (הפרשי ריבית): העמלה הגדולה והמשמעותית. היא נגבית כשהריבית בהלוואה שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם ביום הפירעון, וחלה בעיקר על מסלולים בריבית קבועה. הבנק חייב לתת הנחה על העמלה הזו, לפי סוג ההלוואה והזמן שעבר מאז שנלקחה.
- עמלת מדד ממוצע: רק במסלולים צמודי מדד, ורק כשפורעים בין ה־1 ל־15 בחודש. פירעון מה־16 ואילך חוסך אותה.
במסלול פריים אין בדרך כלל עמלת היוון, ולכן קל יחסית למחזר אותו. לפני כל החלטה בקשו מהבנק דוח יתרות לסילוק, שמפרט את העמלות לכל מסלול.
איך עושים מחזור, צעד אחרי צעד
- בקשו דוח יתרות לסילוק מהבנק הנוכחי, עם פירוט עמלות לכל מסלול.
- קבלו אישורים עקרוניים מכמה בנקים. האישור לא עולה כסף ולא מחייב אתכם. מה צריך לבדוק בו מוסבר במדריך לאישור עקרוני למשכנתא.
- השוו סך תשלומים, לא רק החזר חודשי, כולל העמלות ועלויות הפתיחה של ההלוואה החדשה.
- חזרו לבנק הנוכחי עם ההצעות. לפעמים הוא ישפר את התנאים כדי לשמור עליכם.
- תנו הודעה מוקדמת בכתב לפני הפירעון, כדי לחסוך את עמלת אי ההודעה.
- השלימו את התהליך בבנק שבחרתם: מסמכים, שמאות אם נדרשת, רישום שעבוד ופירעון ההלוואה הקודמת.
שאלות נפוצות
אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא?
כן. אפשר למחזר מסלול אחד או כמה, ולהשאיר את השאר. פירעון חלקי מחושב באופן יחסי לסכום שנפרע.
מחזור מאריך את התקופה?
רק אם תבחרו בכך. הארכה מורידה את ההחזר החודשי אבל בדרך כלל מגדילה את סך הריבית. אפשר גם לקצר את התקופה ולהעלות את ההחזר.
מי פטור מעמלות?
לפי כל זכות, מקבלי משכנתא מסובסדת עם תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון פטורים מעמלות פירעון מוקדם על ההלוואה המסובסדת בלבד.