מס שבח 2026: המדריך המלא
מתי משלמים מס שבח, איך מחשבים אותו, מי זכאי לפטור ומה התקרות שבתוקף עד סוף 2027.
בקצרה
- על הרווח הריאלי ממכירת דירה משלמים בדרך כלל 25%.
- מי שמוכר דירה יחידה שהחזיק 18 חודשים לפחות פטור, עד תקרה של 5,008,000 ₪.
- מי שקנה דירה חלופית צריך למכור את הקודמת בתוך 24 חודשים כדי לשמור על הפטור.
- מי שאינו זכאי לפטור משלם לפי חישוב לינארי: השבח עד 1.1.2014 פטור.
תוכן העניינים
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת זכות במקרקעין. מי שמוכר דירה ברווח משלם בדרך כלל 25% מהרווח הריאלי, אבל רוב מוכרי הדירות בישראל זכאים לפטור מלא או חלקי. המדריך מעודכן לנובמבר 2026, לפי המדריך הרשמי של רשות המסים לשנת 2026.
איך מחשבים מס שבח?
השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, אחרי ניכוי הוצאות מותרות ובתוספת פחת. רשות המסים מחלקת את השבח לשני חלקים: הסכום האינפלציוני, שנובע מעליית המדד, והשבח הריאלי. על השבח הריאלי משלמים בדרך כלל 25%.
הוצאות שאפשר לנכות, אם יש עליהן אסמכתה:
- מס הרכישה ששילמתם כשקניתם.
- שכר טרחה של עורך דין ועמלת תיווך, בקנייה ובמכירה.
- שיפוצים והשבחות שהעלו את ערך הדירה. תחזוקה שוטפת אינה נחשבת.
- היטל השבחה, שמאות ואגרות.
שמרו כל קבלה מהיום שקניתם את הדירה. הוצאה בלי אסמכתה לא תוכר. אם הדירה הושכרה ונוכה עליה פחת, הפחת מקטין את ההוצאות המותרות.
פטור לדירה יחידה
זה הפטור המרכזי, לפי סעיף 49ב(2) לחוק. התנאים:
- זו הדירה היחידה של המוכר בישראל ובאזור. הבדיקה נעשית לפי התא המשפחתי: בני הזוג וילדיהם מתחת לגיל 18.
- המוכר היה הבעלים של הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב־18 החודשים שקדמו למכירה.
- המוכר תושב ישראל. תושב חוץ זכאי רק אם יציג אישור ממדינת התושבות שאין לו בה דירה.
| תקופה | תקרת הפטור לדירה יחידה |
|---|---|
| 1.1.2024 עד 31.12.2027 | 5,008,000 ₪ |
כשהדירה נמכרת ביותר מהתקרה, הפטור לא חל על כל השבח: החלק היחסי של השבח שמתאים לחלק המחיר שמעל התקרה חייב במס.
דוגמה: דירה יחידה נמכרת ב־6,000,000 ₪. כ־992,000 ₪ ממחיר המכירה הם מעל התקרה, כלומר כשישית מהמחיר. לכן כשישית מהשבח חייבת במס, והשאר פטור.
מתי דירה נוספת לא שוללת את הפטור?
- קניתם לפני שמכרתם: מי שקנה דירה חלופית ומוכר את הקודמת בתוך 24 חודשים מהרכישה עדיין זכאי לפטור. לרכישות בין 1.6.2023 ל־31.5.2025 התקופה היא 18 חודשים.
- חלק קטן בדירה נוספת: חלק של עד שליש בדירה, או עד מחצית אם הדירה התקבלה בירושה.
- שכירות מוגנת: דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.
חישוב לינארי מוטב: כשאין פטור
עד 2014 אפשר היה למכור דירה בפטור פעם בארבע שנים, גם למי שהחזיק כמה דירות. תיקון 76 לחוק ביטל את הפטור הזה, ובמקומו קבע חישוב מיוחד למכירת דירת מגורים שאינה פטורה: השבח הריאלי שנצבר עד 1.1.2014 פטור, והשבח הריאלי שנצבר מאז חייב ב־25%. גם הסכום האינפלציוני החייב פטור. מ־1.1.2018 זה החישוב הרגיל במכירת דירה כזו.
דוגמה: דירה שנקנתה בתחילת 2004 ונמכרת בתחילת 2026 הוחזקה 22 שנים, מתוכן כ־10 עד סוף 2013. לכן כ־45% מהשבח הריאלי פטורים, וכ־55% חייבים ב־25%. המס בפועל הוא כ־14% מהשבח הריאלי. ככל שעובר הזמן, החלק הפטור קטן.
דירה שנקנתה אחרי 1.1.2014 ואינה זכאית לפטור חייבת ב־25% על כל השבח הריאלי.
דירה שהתקבלה בירושה
הירושה עצמה אינה מכירה, ואין עליה מס. כשהיורש מוכר את הדירה, הוא יכול לקבל פטור לפי סעיף 49ב(5) גם אם יש לו דירה משלו, בתנאים שבחוק: בין היתר, היורש הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא, ולמוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד. גם כאן חלה תקרת הפטור.
דירה שהתקבלה במתנה
מי שקיבל דירה במתנה צריך לעמוד בתקופת "צינון" לפני שיוכל למכור אותה בפטור. התקופה נספרת מיום קבלת הדירה:
- 4 שנים, אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה.
- 3 שנים, אם מקבל המתנה גר בה דרך קבע.
- אם לפחות מחצית ממחיר הדירה התקבלה במתנה בשלוש השנים שלפני הרכישה, רואים את כל הדירה כמתנה.
- מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18: תקופת הצינון מתחילה ביום שמלאו לו 18.
מוכרים שתי דירות וקונים אחת
סעיף 49ה מאפשר, בתנאים, למכור בפטור שתי דירות שבבעלותכם כדי לקנות דירה אחת. התקרות לתקופה 1.1.2024 עד 31.12.2027: פטור מלא כששווי שתי הדירות יחד הוא עד 2,252,000 ₪, ושווי מרבי של 3,746,000 ₪. התנאים המלאים מורכבים, וכדאי לבדוק אותם עם עורך דין לפני המכירה.
פינוי בינוי ותמ״א 38
דיירים שמוכרים את זכויותיהם ליזם בפרויקט התחדשות עירונית זכאים לרוב לפטורים במסלולים נפרדים (פרק חמישי 1, 4 ו־5 לחוק). הם תלויים בסוג הפרויקט, בגודל הדירה שמתקבלת ובתמורה. בגלל המורכבות, את הזכאות כדאי לבדוק עם עורך הדין של הדיירים.
איך מדווחים ומשלמים?
- הצהרה: המוכר מגיש לרשות המסים הצהרה בתוך 30 יום מיום המכירה, כולל חישוב המס ובקשה לפטור אם יש. חובת ההצהרה חלה גם כשמבקשים פטור.
- מועד התשלום: המוקדם מבין: מסירת החזקה, קבלה של יותר מ־40% מהתמורה, או מתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום. בכל מקרה לא לפני שחלפו 60 יום מיום העסקה.
- מקדמה: הקונה מעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר: 7.5% מהמחיר אם המוכר רכש את הדירה מ־7.11.2001 ואילך, ו־15% אם רכש לפני כן. המקדמה לא נדרשת כשהמוכר ביקש פטור לדירת מגורים, וגם לא לפני שחלפו 30 יום מהעסקה.
- פריסה: תושב ישראל יכול לבקש לפרוס את השבח הריאלי על עד 4 שנים, מה שעשוי להקטין את המס.
- תשלום באיחור: מתווספים הפרשי הצמדה וריבית, וקנס על איחור בהצהרה.
אם לא מסכימים עם השומה
- השגה: בתוך 30 יום מיום קבלת הודעת השומה, בטופס 7013 ובאופן מקוון.
- ערר: על ההחלטה בהשגה, לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי, בתוך 30 יום.
- תיקון שומה: בתוך 4 שנים מיום שנעשתה השומה, למשל כשהתגלו עובדות חדשות או טעות.
קראו גם
- מס רכישה 2026: המדריך המלא
- מחשבון תשואה על דירה להשקעה
- מחירי הדירות יורדים כבר יותר משנה
- היטל השבחה: מה זה, מי משלם ואיך מערערים
- הערת אזהרה: ממה היא מגנה ומתי רושמים אותה
- מחירי דירות לפי עיר: השוואה בין הערים הגדולות