אישור עקרוני למשכנתא: מה הוא כולל, לכמה זמן הריבית שמורה ומה עושים איתו

אישור עקרוני למשכנתא הוא הצעה רשמית של הבנק: כמה הוא מוכן להלוות לכם, לכמה זמן, באיזו ריבית ובאיזה החזר חודשי. מקבלים אותו בשלב מוקדם, לפעמים עוד לפני שבחרתם דירה. הוא לא עולה כסף, הוא לא מחייב אתכם, ואפשר לבקש אותו מכמה בנקים במקביל.

מה חייב להופיע באישור?

לפי הוראה 451 של בנק ישראל, "נהלים למתן הלוואות לדיור", האישור העקרוני צריך לכלול:

• סכום ההלוואה ותקופתה
• שיעור הריבית
• סכום ההחזר החודשי
• בהלוואה בריבית משתנה: מנגנון הריבית, העקרונות לשינוי שלה, הריבית וההחזר נכון ליום האישור, והבהרה שהריבית יכולה להשתנות עד יום מתן ההלוואה
• העמלות והחיובים, כולל הוצאות שמועברות לצד שלישי
• הביטוחים שהבנק דורש, והפרמיה אם מבטחים דרכו
• הפניה לשמאות, עם רשימת השמאים שהבנק עובד איתם באזור הנכס

לכמה זמן הריבית שמורה?

הבנק צריך לציין את התקופה בצורה בולטת באישור. בזמן הזה עליכם להמציא את המסמכים שהבנק ביקש. אם המסמכים מגיעים אחרי המועד, הבנק יודיע לכם שתקופת השמירה הסתיימה ויציג את הריבית החדשה, אם היא שונה.

בהלוואה שניתנת בכמה פעימות, למשל בדירה מקבלן, הריבית שמורה רק לפעימה הראשונה, ולתקופה של לפחות 12 יום.

האם האישור מחייב?

אתכם, לא. אתם יכולים לוותר עליו או ללכת לבנק אחר. הבנק מחויב לתנאים בתקופת השמירה, בתנאי שהנתונים שמסרתם יתאמתו במסמכים. האישור העקרוני הוא לא אישור סופי: האישור הסופי תלוי במסמכים, בשמאות של הנכס ובמגבלות של בנק ישראל.

המגבלות שכדאי להכיר מראש

• שיעור מימון מקסימלי: עד 75% משווי הדירה לדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, ועד 50% לדירה להשקעה.
• יחס החזר: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה. מעל 40% ההלוואה נחשבת מסוכנת יותר, ולרוב הריבית בה גבוהה יותר.
• תקופה: עד 30 שנה.
• ריבית קבועה: לפחות שליש מהמשכנתא.

איך משתמשים באישור כדי להשוות?

1. בקשו אישורים מכמה בנקים, על אותו סכום, אותה תקופה ואותו תמהיל. אחרת אי אפשר להשוות.
2. השוו מסלול מול מסלול, ולא רק את ההחזר החודשי הכולל.
3. בדקו את העמלות והביטוחים בכל הצעה.
4. שימו לב לתאריך שבו נגמרת תקופת שמירת הריבית, ותכננו את איסוף המסמכים לפי זה.
5. חזרו לבנק המועדף עם ההצעות האחרות. ההצעה הראשונה היא לא בהכרח הסופית.

אפשר לבדוק את ההשפעה של ריבית ותקופה על ההחזר במחשבון המשכנתא, ואת ההון העצמי שנדרש מעבר למשכנתא במחשבון עלות רכישת דירה.

שאלות נפוצות

כמה עולה אישור עקרוני?

כלום. לפי הוראות בנק ישראל, בשלב הזה לא גובים מכם עלויות.

אפשר לקבל אישור עקרוני לפני שמצאתי דירה?

בדרך כלל כן. אפשר לבקש אישור על בסיס ההכנסה וההון העצמי, וכך לדעת מראש מה התקציב שלכם. כשתמצאו דירה, האישור יעודכן לפי הנכס והשמאות.

מה קורה אם הריבית עלתה אחרי האישור?

בתקופת השמירה הבנק צריך לכבד את הריבית שבאישור. אחרי שהתקופה נגמרת, הוא לא מחויב לה.

קראו גם

• מחזור משכנתא: מתי זה משתלם וכמה זה עולה
• הערת אזהרה: ממה היא מגנה ומתי רושמים אותה
• מס רכישה 2026: המדריך המלא

מקורות

• בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 451: נהלים למתן הלוואות לדיור
• TheMarker סופרמרקר: מגבלות בנק ישראל על משכנתאות